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Arrendatário mais protegido: análise das novas regras do Arrendamento Urbano

23 abr 2019
Arrendatário mais protegido: análise das novas regras do Arrendamento Urbano
Arrendamento
As recentes alterações legislativas ao arrendamento prometem equilibrar as relações entre arrendatários e senhorios. Inquilinos mais vulneráveis ganham maior proteção.
A Lei n.º13/2019, de 12 de fevereiro, vem alterar diversos diplomas, designadamente, o Código Civil, o Novo Regime do Arrendamento Urbano e o regime jurídico da realização de obras em prédios arrendados.
 
O que muda
 
1. Um ano de contrato de arrendamento no mínimo
Com as alterações à lei, os contratos de arrendamento para habitação permanente passam a ter a duração mínima obrigatória de um ano, salvo quando estejam em causa contratos para habitação não permanente ou para fins especiais transitórios, designadamente por motivos profissionais, de educação e formação ou turísticos.
No caso de serem celebrados por períodos inferiores, serão, automaticamente, alargados ao prazo mínimo. Até agora os contratos não tinham um prazo mínimo de duração.
 
2. Inquilino pode provar que usou a habitação
Os contratos têm de ser obrigatoriamente reduzidos a escrito. Porém, se tal não acontecer, serão válidos, desde que não tenha sido o inquilino o responsável pela falta de contrato no papel, e prove que usou a habitação com o acordo do senhorio e pagou renda durante seis meses. Antes da alteração à lei, um contrato que não estivesse por escrito podia ser considerado nulo.
 
3. Indemnização em caso de mora do arrendatário baixa para 20%
Em caso de atraso por parte do arrendatário, a nova lei reduz a indemnização a pagar ao senhorio de 50% para 20% do valor devido. Assim, constituindo-se o arrendatário em mora, o senhorio tem direito de exigir, além das rendas ou alugueres em atraso, uma indemnização igual a 20% do que for devido, salvo se o contrato for resolvido com base na falta de pagamento.
Se a situação se prolongar, e houver fiadores, o senhorio tem 90 dias após o atraso para os notificar sobre as quantias em dívida antes de lhe exigir a satisfação dos seus direitos de crédito. 

4. Resolução do contrato de arrendamento por mora do arrendatário 
A resolução motivada em mora no pagamento da renda superior a oito dias, por mais de quatro vezes (seguidas ou não) num período de 12 meses, mas, ao contrário do que acontecia até agora, tem de informar obrigatoriamente o arrendatário, por carta registada com aviso de receção, após o terceiro atraso no pagamento da renda, de que é sua intenção pôr fim ao arrendamento.
 
5. Renovação do contrato de arrendamento por período mínimo de 3 anos
Com a nova lei, se os contratos para habitação permanente forem inferiores a três anos, e nada tiver sido fixado em contrário, consideram-se renovados por um mínimo de três anos, salvo nos casos de contratos de arrendamento para habitação não permanente ou para fim especial transitório.

6. Oposição à renovação pelo senhorio só após 3 anos
Na primeira renovação, o senhorio não pode agora opor-se à sua continuidade durante três anos, exceto se precisar da casa para si ou para os filhos. Ou seja, a oposição à primeira renovação do contrato, por parte do senhorio, apenas produz efeitos decorridos três anos da celebração do mesmo, mantendo-se o contrato em vigor até essa data.
 
7. Oposição à renovação pelo senhorio nos contratos para fins não habitacionais 
Em relação aos contratos para fins não habitacionais, a Lei n.º13/2019, de 12 de fevereiro, vem limitar a anterior liberdade de estipulação pelas partes, prevendo-se, no artigo 1110.º do CC, que nos cinco primeiros anos após o início do contrato, independentemente do prazo estipulado, o senhorio não se pode opor à renovação.
 
8. Oposição à renovação ou denúncia pelo arrendatário - alívio para situações extremas
Em relação à oposição à renovação ou denúncia pelo arrendatário, a inobservância do prazo de aviso prévio continua a obrigar ao pagamento das rendas correspondentes a esse período, mas acrescenta-se, ao artigo 1098.º do CC, exceções a esta regra em caso de desemprego involuntário, incapacidade permanente para o trabalho ou morte do arrendatário ou de pessoa com quem viva em economia comum há mais de um ano, o inquilino pode terminar o contrato sem pagar as rendas correspondentes ao período de pré-aviso, possibilidade que não existia até agora.
 
9. Obras têm de ser justificadas
Mantém-se a possibilidade de o senhorio terminar o contrato de duração indeterminada por motivo de obras ou necessidade do imóvel para si ou para os filhos. Mas agora, em caso de remodelação, o proprietário tem de justificar que esta é de caráter profundo. Não pode apenas pintar a casa, por exemplo. Esta limitação abrange também os contratos de prazo limitado celebrados na vigência do Regime de Arrendamento Urbano (RAU) de inquilinos que vivam no imóvel há mais de 20 anos quando a lei entrou em vigor (13 de fevereiro), com 65 anos ou mais ou grau de deficiência igual ou superior a 60 por cento.
 
10. Dois anos de espera para poder comprar a casa
O inquilino pode exercer o direito de preferência, caso o senhorio queira vender a casa, ao fim de dois anos a viver em habitação arrendada e não três, como estava estipulado antes da nova lei. 
 
11. Novo regime fiscal para os senhorios
Há medidas também para os proprietários. Quanto mais tempo durar o contrato de arrendamento, menor a taxa de IRS a aplicar às rendas obtidas. A taxa atual do imposto, de 28%, pode ser reduzida até 10 por cento. Basta que o contrato seja igual ou superior a dois anos para haver, logo no primeiro ano, uma redução de 2% no imposto a pagar sobre as rendas.
A cada renovação, pelo mesmo prazo, será aplicada nova redução de 2%, até ao limite de 14 por cento.
Os contratos de arrendamento iguais ou superiores a cinco anos e inferiores a dez começam por pagar menos 5% de IRS, ou seja, 23 por cento. Aqui, bastam duas renovações por iguais períodos para chegar ao limite de 14 por cento.
Quem celebrar um contrato com duração igual ou superior a 10 anos e inferior a 20 beneficia, logo no primeiro ano, da taxa de 14 por cento.
E há ainda um escalão de bonificação máxima, no qual a taxa de IRS aplicável é de 10%, para contratos de arrendamento superiores a 20 anos.
 
12. Senhorios não podem criar “ambiente intimidativo”
Os senhorios que pressionem os inquilinos de forma ilegítima (arrancando as caixas do correio ou os corrimãos da escada do prédio, por exemplo), para verem o imóvel desocupado, podem agora ser punidos. A lei proíbe o chamado assédio no arrendamento - comportamentos que criem um “ambiente intimidativo” ou “hostil”, ou que impeçam ou prejudiquem “gravemente o acesso e a fruição do imóvel”.
Caso se sinta assediado, o inquilino pode intimar o senhorio a adotar as medidas necessárias para pôr fim a tais atitudes, como corrigir as deficiências no imóvel ou nas partes comuns do edifício que representem um risco grave para a saúde ou segurança de pessoas e bens.
O arrendatário pode ainda dirigir-se à autarquia competente e requerer uma vistoria ao imóvel para constatar as situações que possam estar a prejudicar a utilização da habitação.
 
13. Ninguém pode ser discriminado
O acesso ao arrendamento não pode ser vedado por motivos de sexo, ascendência ou origem étnica, língua, território de origem, nacionalidade, religião, crença, convicções políticas ou ideológicas, género, orientação sexual, idade ou deficiência.
Os anúncios para arrendar imóveis ou qualquer outra forma de publicidade não podem conter restrições, especificações ou indicar algum tipo de preferência, no que aos inquilinos diz respeito, baseado nas características mencionadas.
 
 

Fontes: "DECO PROTESTE" e "NFS Advogados"
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