Distrate de hipoteca

"Qualquer bem imóvel hipotecado pode ser vendido livremente, apenas basta que, para tal, se cancele a hipoteca, através do distrate da mesma.

Por outras palavras, o distrate da hipoteca é um termo que se aplica quando se pretende vender a casa, comprada com crédito habitação. Neste momento, será necessário pedir este documento, no entanto, não é a única altura em que se deve solicitar.

Neste sentido, saiba tudo sobre o que é o distrate, em que situações se tem de fazer, quem o faz e como fazê-lo.

Hipoteca: O que é e quando se faz?
Ao solicitar um crédito habitação, o banco toma o imóvel como garantia do pagamento do empréstimo. Isto é, vai efetuar uma hipoteca a seu favor sobre o mesmo. Esta é registada na certidão permanente do imóvel.

Posteriormente, o imóvel passa a ser seu, contudo, há sobre ele um “ónus ou encargo”, o que faz com que não se possa vendê-lo enquanto este ónus continuar. Deste modo, para poder vender tem de realizar-se o distrate da hipoteca.

De destacar que a hipoteca sobre um imóvel pode ser efetuada sem estar ligada a um crédito habitação. Pode ser feita para que o imóvel seja garantia de pagamento de outro qualquer crédito. Esse crédito é designado de crédito hipotecário, e a razão mais usual para ser feito prende-se com a necessidade de consolidar ou reestruturar créditos, dando o imóvel como garantia.

Distrate da hipoteca: Conceito
Em termos técnicos, o distrate da hipoteca consiste num documento que comprova que certo contrato terminou, isto é, que a dívida que deu origem à hipoteca se encontra liquidada, ou seja, assinala a rescisão de um determinado contrato.

Por outras palavras, trata-se de um documento que o banco emite, através do qual renuncia à hipoteca do imóvel, que tem a seu favor, declarando que a dívida se encontra liquidada.

Com esta declaração é possível cancelar a hipoteca que existe sobre o imóvel, o qual fica assim “livre de ónus e encargos”.

Distrate da hipoteca: Em que situações se deve fazer?
O distrate da hipoteca é realizado nas seguintes situações:
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- Liquidação da totalidade do empréstimo por liquidação antecipada (por exemplo quando vende a sua casa para a qual tinha empréstimo habitação);
- Pagamento da totalidade do empréstimo habitação (por exemplo quando acaba de pagar a totalidade do mesmo no final do prazo);
- Liquidação total do crédito para o qual deu a imóvel como garantia.

Além disso, o distrate também é necessário em três situações:

- Venda do imóvel sobre o qual existe uma hipoteca;
- Transferência do crédito habitação;
- Pagamento na totalidade do empréstimo.

Distrate da hipoteca: Como obter?
Primeiro, é necessário pedir no banco onde tem o crédito habitação (ou teve no caso de o ter liquidado), mediante o preenchimento de impresso próprio disponível para o efeito.

De recordar que, desde janeiro de 2021, com a entrada em vigor da Lei nº 57/2020, os bancos não podem cobrar qualquer montante pelo distrate. Antes desta data, o custo podia ser elevado, cerca de 200€, apesar de em casos de transferência de crédito habitação fosse suportado pelo banco recetor.

Peça 10 dias antes da data da escritura (pelo menos)
No caso de se vender a casa deve-se pedir o distrate com, pelo menos, 10 dias de antecedência da data da escritura. Nesse momento, deve-se ter consigo a certidão predial atualizada e tem também de compreender a data e local da realização da escritura, visto que o banco tem de estar presente.

Distrate da hipoteca: Pedido, e agora?
Posteriormente, segue-se o cancelamento da hipoteca. No entanto, a forma como vai processar-se depende do pedido que deu origem ao distrate.

Se pediu porque vai vender a casa
Nesta situação, o banco onde tem o seu crédito habitação vai emitir o distrate sem a dívida estar liquidada. A dívida será liquidada com parte do valor que obtêm com a venda do imóvel, pelo que o banco não lhe entregará o documento.

O banco vai estar presente na escritura e o pedido de distrate será acompanhado do registo de uma eventual nova hipoteca e pelo registo da compra e venda do imóvel.

Será feito tudo em simultâneo. Não tem fazer nada como vendedor do imóvel. Cabe ao notário, advogado ou solicitador que realizar a nova escritura (ou documento particular), o contrato de compra e venda como financiamento bancário, registar em 10 dias, o cancelamento da hipoteca anterior, registar o novo proprietário do imóvel e a nova hipoteca que recai sobre ele.

De notar que o cancelamento da hipoteca é pago por si, bem como eventuais custos que a entidade que está a efetuar o serviço pode-lhe cobrar.

Na escritura, o comprador leva um cheque bancário com o valor da transação. Este será depositado pelo seu banco na sua conta bancária, servindo para pagar de imediato o empréstimo. O remanescente fica na sua conta.

Pedido por transferência de crédito habitação
Este caso é idêntico ao anterior e também aqui não tem de fazer nada, uma vez que o distrate é acompanhado pela constituição de nova hipoteca a favor do banco para onde vai transferir o crédito habitação. 

É efetuado tudo em simultâneo pelo notário, advogado ou solicitador que realizar a nova escritura, com a presença dos dois bancos envolvidos.

Também neste contexto o custo do cancelamento da hipoteca recai sobre si. Pode tentar que o banco para onde vai transferir o crédito o pague. Isto é, negoceie quando estiver a ver as condições da transferência. 

Se optou por transferir foi, visto que teria melhores condições, por isso inclua na negociação os custos que tem de suportar, incluindo este e o da liquidação antecipada do seu anterior crédito habitação.

Liquidar a totalidade do empréstimo
Quando a dívida é liquidada não existe nenhuma razão para o banco continuar com a hipoteca. Contudo, há quem pense que pelo facto de ter pago o empréstimo, a hipoteca desaparece. Mas não é assim e cabe-lhe a si tomar a iniciativa.

O cancelamento da hipoteca não é obrigatório, no entanto, se não for realizado o imóvel vai continuar com “ónus e encargos” e não o pode vender. Assim, se tratar logo vai ganhar tempo e evita aborrecimentos.

Neste sentido, quando acabar de pagar o empréstimo, peça ao banco o distrate da hipoteca. Este tem o prazo máximo de 14 dias úteis para o emitir e entregá-lo.

Uma vez na sua posse, no prazo máximo de 30 dias deve entregá-lo na Conservatório do Registo Predial. O cancelamento tem um custo de 50 euros, se for feito dentro do prazo. Passados os 30 dias, o custo é de 100 euros.

Cancele os seguros depois da venda
Após vender a casa, tenha atenção aos prémios dos seguros. Se já não tem o imóvel não tem de continuar a pagar o seguro de vida associado ao empréstimo, nem o seguro de incêndio e/ou multirriscos.

Assim, cancele-os de imediato. Se tem autorizações de débito direto, cancele-as e assegure-se de que é a partir do início no mês seguinte ao da venda."

Fonte: Notícias Super Casa